La rénovation de logements anciens est un enjeu majeur pour revitaliser les villes et améliorer la qualité de vie des habitants. À Strasbourg, cette démarche est encouragée par le dispositif fiscal « Denormandie », qui offre une réduction d’impôt aux particuliers investissant dans l’ancien à rénover. Ce dispositif, initialement prévu pour s’arrêter en décembre 2023, a été prolongé jusqu’à la fin de l’année 2026. Mais quels sont les détails de cette loi ? Comment fonctionne-t-elle ? Et quel impact aura-t-elle sur le paysage urbain strasbourgeois ?
Pourquoi investir dans un bien rénové à Strasbourg en 2024 ?
Malgré son secteur touristique puissant, Strasbourg compte une majorité de résidences principales et d’appartements. Si vous envisagez d’acquérir un bien à rénover, voici quelques raisons qui font de Strasbourg une bonne zone pour investir.
- Uniformité des loyers : les loyers à Strasbourg présentent une certaine stabilité. Selon les quartiers, ils varient de 10 à 23 € le mètre carré par mois. Cette uniformité permet aux investisseurs de prévoir plus facilement leurs revenus locatifs. Que vous optiez pour un studio en centre-ville ou un appartement plus spacieux en périphérie, vous pouvez compter sur des loyers cohérents.
- Baisse des prix : le marché immobilier strasbourgeois connaît actuellement une baisse des prix. Sur un an, les appartements ont enregistré une diminution de 2,6 %, tandis que les maisons ont baissé de 14,2 % (source : Se Loger). Cette tendance offre une fenêtre d’opportunité pour les investisseurs. Acheter un bien rénové à un prix plus attractif peut être judicieux, surtout si vous visez une plus-value à long terme .
- Opportunité Denormandie : le dispositif Denormandie permet d’allier investissement locatif et rénovation, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.
Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?
La loi Denormandie concerne plus de 250 communes éligibles. Elle vise à lutter contre les logements insalubres, à réduire l’étalement urbain, et à augmenter le volume de locations. Les investisseurs privés peuvent ainsi contribuer à l’amélioration du paysage urbain dans les territoires concernés.
Bon à savoir
Initialement prévue pour s’arrêter en décembre 2023, la loi Denormandie a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2026 grâce à un amendement au projet de loi de finances pour 2024. Cette prolongation permet aux bailleurs de continuer à profiter d’une réduction d’impôt attractive en contrepartie de travaux de rénovation et d’un plafonnement de loyer (source : La-loi-denormandie.immo).
Quels sont les montants de la réduction d’impôt ?
La réduction d’impôt Denormandie est calculée à partir du prix de revient net du logement, incluant les dépenses de rénovation. Son montant varie en fonction de la durée de location :
- 12 % du prix du bien pour une location de 6 ans
- 18 % pour 9 ans
- 21 % pour 12 ans
La réduction d’impôt est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 euros et de 5 500 m² de surface habitable.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt ?
Pour profiter de la réduction d’impôt Denormandie, plusieurs conditions doivent être remplies :
- Le logement doit être situé dans l’une des communes éligibles, notamment celles en zone « cœur de ville », ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT), ou nécessitant une réhabilitation importante.
- Le logement doit être ancien et faire l’objet de travaux de rénovation. Il peut également être un local transformé en habitation.
- Le bailleur doit solliciter au moins 25 % du prix d’achat du bien dans des travaux d’amélioration thermique.
- L’engagement locatif doit durer 6, 9 ou 12 ans, avec un plafonnement des loyers et des revenus du locataire.
Pour aller plus loin pour votre déclaration d’impôt : déclarez votre investissement locatif lors de la déclaration annuelle de revenus. Joignez une copie de votre bail, l’avis d’imposition du locataire, et une note récapitulant les travaux réalisés.
Quels sont les pièges à éviter pour un investissement à Strasbourg ?
Investir dans l’immobilier ancien à Strasbourg via le dispositif Denormandie peut être avantageux, mais il est essentiel de connaître les pièges potentiels. Voici quelques points à garder à l’esprit :
- Sélection du bien : ne vous précipitez pas dans l’achat d’un logement ancien. Assurez-vous qu’il est situé dans une zone éligible au dispositif Denormandie et qu’il nécessite réellement des travaux de rénovation.
- Travaux mal estimés : sous-estimer les coûts des travaux peut entraîner des dépenses imprévues. Faites appel à des professionnels pour évaluer correctement les besoins de rénovation.
- Plafonnement des loyers : le dispositif Denormandie impose un plafonnement des loyers. Assurez-vous que le loyer que vous pouvez demander respecte ces limites.
- Durée d’engagement locatif : réfléchissez bien avant de vous engager sur 6, 9 ou 12 ans. Si vous souhaitez revendre rapidement, cela peut poser problème.
- Choix du locataire : sélectionnez soigneusement vos locataires. Assurez-vous qu’ils respectent les critères de ressources et qu’ils sont fiables.
- Calcul de la réduction d’impôt : comprenez comment la réduction d’impôt est calculée. Elle dépend du prix net de revient du logement, y compris les dépenses de rénovation.
- Documentation complète : conservez toutes les preuves nécessaires pour bénéficier de la réduction d’impôt. Cela inclut le bail, l’avis d’imposition du locataire et les détails des travaux réalisés.